¿Baja ocupación? 7 pasos para gestionar inmuebles

El confinamiento por la pandemia de coronavirus ha detenido las actividades de oficina en la mayoría de los edificios, no así la operación de sus sistemas. Propietarios y administradores deben eficientar su funcionamiento para que cuando la gente vuelva, las instalaciones se encuentren en óptimas condiciones

Con información de Schneider Electric / Fotografía: cortesía Artha Capital

Fotografía superior: Lo primero que se debe gestionar en un edificio con baja ocupación es la optimización en las cargas que consumen energía como iluminación, ventilación, climatización, refrigeración y bombeo

La crisis sanitaria por la covid-19 ha generado que edificaciones de todo tipo como oficinas, comercios, hoteles y centros comerciales, entre otros, hayan registrado una baja importante en su ocupación. Incluso, las medidas de confinamiento han reducido a cero la presencia de personas en algunos edificios. Ante estas circunstancias, uno de los grandes retos que enfrentan propietarios y administradores de los inmuebles es mantenerlos funcionando en las mejores condiciones. Para lograr este cometido, ha sido necesario realizar ajustes en la operación de los sistemas que le dan vida para que cuando las personas se reintegren a sus actividades, el espacio y los equipos retornen a sus operaciones con la misma calidad de siempre. Conseguir este objetivo significa obtener también un manejo responsable y eficiente de los recursos, lo cual se verá reflejado en un ahorro de costos operativos.

Tania Kalinka, directora de la división Digital Energy de Schneider Electric México y Centroamérica, afirma que lo primero que se debe contemplar en todo inmueble es “la optimización en las cargas que consumen energía como iluminación, ventilación, climatización, refrigeración y bombeo”. Para ello, se recomienda utilizar un sistema de gestión de edificios (BMS, por sus siglas en inglés). Este sistema, indica la especialista, rastrea los patrones de consumo y ofrece importantes oportunidades de ahorro, ya que identifica qué equipos no son críticos y pueden apagarse sin afectar la operación del inmueble. La directora también aconseja elaborar horarios reducidos de uso o limitar los puntos de operación.

Un sistema de control, además, permite el aprovechamiento de recursos naturales como la luz del sol, ya que programando una secuencia automática entre persianas y el sistema de iluminación, es posible mantener el nivel adecuado de luz natural cuando sea posible, lo que significa un ahorro en consumo eléctrico.

También es recomendable establecer un listado de todos los activos conectados, entre ellos, aires acondicionados, iluminación, calderas, enfriadores, ventilación, etcétera, para determinar cuáles se pueden ajustar de manera automatizada y cuáles deben ajustarse manualmente. “Es importante identificar todo el equipo para determinar cuál puede ser apagado o establecer parámetros de operación mínima, considerando las cargas adecuadas para que no se dañe”, agrega Kalinka.

A continuación, la experta comparte 7 recomendaciones que harán que la operación de un inmueble con baja ocupación siga funcionando de la mejor manera.

1. Tener en cuenta las nuevas cargas de BTU
Los ocupantes y los sistemas que los soportan (por ejemplo, iluminación, TI, etcétera) agregan calor al edificio. Ese calor se mide en unidades térmicas británicas (BTU). Los sistemas de ventilación y aire acondicionado se calibran para una cierta carga de BTU estimada para ocupación típica, pero esto cambiará con baja ocupación. En otras palabras, no se trata sólo de cambiar el termostato unos pocos grados, también se deben tener en cuenta las cargas BTU más bajas.

2. Evaluar los sistemas de ventilación y economización (uso de aire exterior)
Durante la baja ocupación, es necesario ventilar las partículas y mantener una adecuada dilución de dióxido de carbono, pero a menudo se puede reducir este nivel si el sistema de automatización no lo administra. El rango más amplio de temperaturas aceptables significa que también se puede disminuir la presurización y usar economizadores de aire con mayor frecuencia. En general, la idea es disminuir los controles de temperatura para aumentar la eficiencia energética. Se sugiere consultar a la empresa que provee los servicios de automatización de edificios para conocer los ajustes óptimos.

3. Mantener la humedad bajo control
El moho y la humedad pueden convertirse en problemas si los puntos de rocío interiores no reciben un mantenimiento adecuado. Si son demasiado bajos, se podría formar condensación en componentes de calefacción, ventilación y aire acondicionado fríos y materiales sensibles del edificio. En cambio, si los puntos de rocío son demasiado altos, la humedad relativa puede elevarse por encima del 80 por ciento, lo que no se ajusta a las normas recomendadas.

4. Revisar los espacios eléctricos y de almacenamiento
Durante una operación normal, las salas de almacenamiento y de electricidad suelen mantenerse a temperaturas cómodas para el beneficio de los trabajadores de mantenimiento. Sin embargo, los cuartos eléctricos suelen clasificarse como operación en exteriores, lo que significa que pueden ajustarse a más de 37 °C y mantenerse dentro de las recomendaciones de los fabricantes. Permitir temperaturas más altas en las salas de almacenamiento puede reducir la demanda de infraestructura eléctrica y ahorrar energía durante la baja ocupación. Sin embargo, deben mantenerse puntos de referencia típicos en salas de servidores y de TI para evitar tiempos de inactividad o daños.

5. Ajustar ventiladores y congeladores
No hay que olvidar las cocinas comerciales, laboratorios y otros espacios con ventiladores, congeladores y cámaras frías. Estos equipos a menudo están configurados para funcionar 24/7 y, por lo tanto, si continúan funcionando, se perderá energía. Si ya no hay productos para almacenar en refrigeradores o congeladores, se recomienda apagarlos.

6. Proteger el sistema de agua
Verificar que el agua siga fluyendo a través de los tubos. El agua estancada genera un riesgo para la salud en los sistemas domésticos y puede conducir a una corrosión más alta de la normal en los sistemas no potables. Se sugiere consultar al experto en servicios de agua para encontrar la regulación más precisa sobre el flujo mínimo de agua. Para calderas de vapor y agua caliente, hay que verificar con especialistas capacitados para reducir o apagar calderas, que pueden no ser necesarias durante la baja ocupación.

7. Monitorear el edificio para ver cómo responde
Este período puede ser la primera vez que el edificio ha estado operando en condiciones de eficiencia profunda o baja ocupación. Para asegurar que esté respondiendo bien a los cambios sistémicos importantes, hay que monitorear las condiciones ambientales, de energía y de seguridad en una cadencia predeterminada. De lo contrario, podrían surgir problemas de humedad y puntos de conexión, entre otros.

Por último, la implementación de un BMS facilita el proceso de monitoreo, es decir, si los cambios ejecutados ayudan a moderar el consumo eléctrico. Para llevar un mejor control, concluye Tania Kalinka, es importante establecer una bitácora con las acciones realizadas, para que una vez que la operación del inmueble vuelva a su normalidad, se retorne a los parámetros originales sin contratiempos.